L’immobilier de luxe : définition
Il convient de préciser que par immobilier de luxe, nous entendons des biens résidentiels – maisons, appartements, terrains constructibles – se vendant à un prix équivalent ou supérieur à CHF 5 millions. Les données ont été récupérées de la Feuille d’Avis Officielle (FAO) de Genève. Pour les besoins de cet article, nous avons mis de côté les terrains constructibles pour nous concentrer sur les maisons et appartements.
2020 marque une forte augmentation de biens vendus
2020 fut caractérisé par un regain de forme certain de l’immobilier de luxe résidentiel à Genève. En effet, perçu entre autres comme valeur refuge en ces temps troublés, le nombre de transactions a presque doublé entre 2019 et 2020, passant de 50 à 96 biens immobiliers vendus !
Une année 2021 qui confirme l’augmentation des transactions
2021 ne fait que confirmer cette tendance. En prenant les données actuelles de la FAO, courant du 1er janvier 2021 au 11 octobre de cette année, le nombre de biens de luxe vendus se porte à 94. On peut donc estimer que le nombre de ces transactions dépassera largement celui de 2020, pour arriver peut-être à plus de 120 biens.
On peut citer plusieurs raisons de cette augmentation des transactions. La première, sautant aux yeux, est que l’immobilier en Suisse, même de luxe, est perçu comme valeur refuge, tant par les Suisses que par les étrangers, d’où une forte augmentation de la demande. On peut ensuite citer la réorganisation du ménage. En effet, le passage au télétravail, même partiel, a amené de nombreuses personnes à réorienter leurs choix de vie. L’envie d’être propriétaire, d’avoir un jardin et des espaces intérieurs plus grands – notamment pour y installer un bureau – amène une forte augmentation des maisons vendues à la campagne. On peut aussi citer l’enrichissement des acquéreurs par le biais de l’évolution positive des marchés financiers et d’une épargne plus importante, ainsi que les taux d’intérêts négatifs.
La domination des propriétés dans le marché du luxe
Si on regarde le marché dans sa globalité, on peut observer des caractéristiques très intéressantes, notamment une évolution vers une domination quasi-totale des maisons individuelles dans le marché du luxe. En 2020, 28 appartements à plus de CHF 5 millions étaient vendus, parmi lesquels 27 se trouvait en ville de Genève. Il y avait aussi 68 maisons vendues, dont 65 se trouvaient en campagne genevoise. Cette année par contre, sur les 102 biens vendus jusqu’ici, seulement 6 concernent des appartements ! A contrario, 87 maisons changèrent de main, 81 se trouvant en campagne genevoise. On voit donc un shift important des goûts des acquéreurs.
Lorsqu’on segmente le marché du luxe en 4 catégories, entre CHF 5 et 10 millions, entre CHF 10 et 15 millions, entre CHF 15 et 20 millions et plus de CHF 20 millions, nous voyons les mêmes résultats. En 2020, sur les 68 transactions entre CHF 5 et 10 millions, on dénombrait 43 maisons et 25 appartements. En 2021, sur les 63 transactions dans ce même segment, seulement 6 appartements font partie de cette catégorie – ce sont d’ailleurs les seuls appartements à s’être vendus en-dessus de 5 millions cette année. 57 maisons composent donc cette catégorie.
Nous pensons que cette tendance va durer et que les acteurs sur ce marché vont continuer à s’orienter très majoritairement vers des propriétés.
Le nombre de transactions est donc en augmentation, mais quels sont les enseignements à tirer si l’on regarde celles-ci de façon plus précise, commune par commune ?
En matière de nombre de biens vendus, Cologny est en tête, avec 22 transactions à plus de CHF 5 millions. Il ne s’agit que de maisons. Cela représente une vraie augmentation par rapport à 2020, lorsque 16 biens (12 maisons et 4 appartements) avaient trouvé preneur dans cette commune genevoise prestigieuse.
En deuxième place se trouve la commune de Collonge-Bellerive, avec un total de 15 propriétés. Il s’agit du même nombre qu’en 2020, mais l’année n’étant pas terminée, il est possible qu’une ou plusieurs transactions aient lieu d’ici au 31 décembre.
Chêne-Bougeries complète le podium, avec 12 transactions en 2021.
On voit donc que Cologny, considérée par certains comme la commune la plus prestigieuse de Genève, n’usurpe pas son statut en étant très largement en tête en matière de transactions finalisées.
Que peut-on attendre de 2022 pour l'immobilier résidentiel de luxe ?
Les experts s’accordent à dire que la situation en 2022 sera a minima celle d’une stabilisation des prix, voire une augmentation de ceux-ci. UBS, notamment, table sur une augmentation de la demande en 2022. Les facteurs déterminants de l’évolution du marché du luxe en 2022 seront l’évolution de la situation épidémiologique, la stabilité du système politique et fiscal suisse, la continuité des taux d’intérêts négatifs, pour ne citer qu’eux.
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