L’Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier Genève, anciennement Société des Régisseurs, regroupe aujourd'hui une quarantaine de membres actifs dans la gérance, le courtage, la promotion immobilière, l’expertise et le conseil et a pour but de garantir que ses membres offrent des prestations professionnelles de haute qualité à leurs clients. Les membres de l’association gèrent plus de 160'000 biens représentant près de 70% du parc locatif du canton.
M. Flavio Brisotto, fondateur et dirigeant du Groupe Immobilier du Mail est depuis juin 2012 le Président de l’USPI Genève. Ingénieur civil et géomètre de formation, M. Brisotto est également titulaire d’un diplôme fédéral supérieur de régisseur et il est actif dans l’immobilier depuis plus de 25 ans.
Sur Genève le taux de logement vacants est seulement de l’ordre de 0,2%. Les prix de l’immobilier sont maintenus à un niveau élevé par une forte demande et par une incapacité des promoteurs à faire face à cette demande. D’après vous comment peut-on sortir d’une telle impasse ?
Les problématiques sont différentes selon le secteur d’activité considéré. Trois secteurs peuvent être distingués à Genève :
Logements sociaux et de standing moyen avec des loyers allant jusqu'à 3000 CHF : c’est le secteur le plus touché par la problématique du faible taux de vacance car il y a beaucoup de demande et très peu de disponibilités. Genève est un territoire exigu, on ne peut pas évidemment sans cesse construire si on ne prend pas des mesures, notamment à travers un plan directeur cantonal qui permet de pouvoir fructifier ou densifier le territoire genevois. La volonté politique aujourd’hui de construire des logements subventionnés et libres existe mais nous avons une législation tellement importante que chaque projet met énormément de temps à aboutir. Au niveau administratif, la démarche la plus difficile est d’accélérer toutes les autorisations pour réaliser des nouvelles constructions et des nouveaux logements.
Logements de standing et haut standing avec des loyers situés entre 3000 CHF et 8000 CHF : on constate une détente du marché dans ce secteur. Il y a eu une correction des prix de ces logements (d’environ 20%) qui avait auparavant artificiellement rejoint les prix des logements de luxe alors qu’ils ne correspondaient pas nécessairement à ce standing.
Logements de luxe : ce secteur n’est pas touché actuellement par la détente du marché.
Concernant la loi Lex Weber du 11 mars 2012 qui limite à 20% les résidences secondaires et qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2013, pensez-vous que la construction de résidence secondaire va subir un coup d’arrêt en Suisse ?
Pour le canton de Genève, c’est une problématique qui ne nous concerne pas. C’est principalement le canton du Valais qui est touché par ce problème. Il n’est pas contestable qu’il y ait eu des abus dans certaines régions ou stations de montagne. Cette loi pose toutefois un problème en ce qu’elle provoque un arrêt soudain et définitif des constructions de résidences secondaires, qui met notamment en péril les emplois liés à la construction. Aujourd’hui le Canton du Valais est en train d’analyser les différents conséquences sur le plan économique liés à l’adoption de cette nouvelle loi.
On constate que la Suisse n'a que 31% de propriétaires. Pour quelle raison les banques ont la tendance de sous-évaluer la valeur surtout les biens de luxe ce qui freinent d’avantage des potentiels acquéreurs dans notre pays?
Qu’il s’agisse de la Suisse ou de Genève, nous sommes un petit territoire et la valorisation du bien immobilier se fait en tenant compte de la rareté du bien qui résulte de l’exigüité du territoire. A Genève pendant les années 1990, les terrains en zone villas coûtaient entre 400 CHF et 500 CHF le mètre carré alors que les mêmes terrains en zone frontalière française étaient dix fois moins cher. Aujourd’hui plus que vingt ans plus tard ces mêmes terrains à Genève coûtent entre 1000 CHF et 1200 CHF le mètre carré, ils ont donc quasiment triplé. Cela signifie que pour devenir propriétaire en Suisse, il faut effectivement avoir des moyens financiers beaucoup plus importants que d’autres pays comme la France, l’Italie, l’Espagne voire l’Allemagne.
Les Banques ne sous-estiment pas les biens. Elles font un travail qui est juste, qui a pour objectif de limiter les risques pour les propriétaires: elles analysent la valeur objective d’un bien. Elles partent du principe qu’un bien qui a une valeur X aujourd’hui aura toujours une valeur X demain et non pas parce que il y a une très grosse demande et peu d’objets que cette valeur doit doubler, tripler ou quadrupler. La banque fait une analyse qui est très objective et aujourd’hui par rapport au passé elle se situe dans le bon registre.
Au niveau législatif, le fait d’exiger 20% de fonds propres pour lesquels seuls 10% peuvent provenir de sa caisse de pension rend l’accession à la propriété encore plus difficile. Le prix de l’immobilier Suisse en général est élevé ce qui explique qu’il y a seulement 30% propriétaires contre 70% de locataires. A titre de comparaison, en France ces chiffres sont inversés. La politique bancaire favorise l’amortissement en France mais en Suisse avoir une dette est fiscalement toujours intéressant.
Y-a-t ' il une incidence de la crise économique et immobilière actuelle sur les entreprises ?
Ces derniers mois on constate surtout une coupe dans les budgets des multinationales pour le logement de leurs employés. En effet, alors qu’auparavant ces dernières accordaient facilement jusqu’à 10’000 CHF par mois pour loger des collaborateurs de la direction par exemple, aujourd’hui, on constate que ces budgets ont été facilement divisés par deux ou même par trois.
Et quelles sont les répercussions au niveau des professionnels de l’immobilier ?
Dans une régie il y a plusieurs activités : la gérance (location), la gérance de copropriété, la finance, le juridique et l’achat et la vente. Par rapport à cette dernière activité ainsi qu’à l’avenir des courtiers, il y a un risque que certaines régies puissent s’en séparer mais la proportion est relativement faible.
D’après vous quel est l’avenir du secteur immobilier à Genève ?
A Genève il y a environ 20% de propriétaires pour 80% de locataires. La nécessité de construire afin de permettre l’accès à la propriété est une priorité absolue. Donc, dans ce sens, il y a une volonté immobilière très dynamique. En revanche il faudra assouplir certaines restrictions qui freinent de manière importante le développement immobilier à Genève.
L'avis de M. Andreas Fabjan, Secrétaire Général de l’USPI à propos de la révision de la LAT :
Les Suisses ont accepté par 62,9% la révision de la loi sur l'aménagement du territoire (58% pour Genève, seul valais a refusé). Les cantons auront cinq ans pour adapter leur plan. Pourriez-vous me donner votre point de vue sur la modification de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire ?
Pour cette question, M. Brisotto m’a dirigé vers M. Andreas Fabjan qui m’a expliqué que l’USPI était contre la révision de la LAT à cause du risque de réduire encore plus les terrains disponible pour la construction des logements, ce qui est de nature à augmenter encore le montant des loyers et des prix dans le secteur.
