Un loyer est abusif s’il procure, notamment, au bailleur un rendement excessif de la chose louée (article 269 du Code des obligations (CO)). Pour déterminer si un rendement est excessif, le Tribunal fédéral (TF) applique la méthode du rendement net. Ce dernier correspond aux revenus nets que procure la chose louée au propriétaire, après déduction de toutes les charges et des fonds propres investis.
Par ailleurs, un rendement est excessif lorsqu’il dépasse de plus de 0.5 % le taux hypothécaire de référence, ce que le TF a confirmé avec fermeté dans un arrêt récent (ATF 4A_465/ 201 du 1er mars 2016). Dans cet arrêt, notre plus Haute juridiction a non seulement réfuté les arguments et critiques provenant des milieux des bailleurs contre le taux de 0.5 %, mais maintient celui-ci lorsque le taux hypothécaire de référence est bas, comme à l’heure actuelle qui est de : 1.75 %.
Vos droits
En tant que locataire, vous pouvez demander une baisse de loyer, si ce dernier est indexé au taux hypothécaire et que le taux auquel il est indexé dépasse 2.25 %, tout en respectant le délai de résiliation prévu dans votre contrat de bail, à défaut le délai légal prévu à l’article 266 c CO.
Dans l’hypothèse où vous recevez une hausse de loyer, vous pouvez non seulement vous y opposez, mais également, demander une baisse de loyer par demande reconventionnelle.
Vous pouvez vous référer à l’article « Loyers : ça baisse, ça baisse ! » paru le 1er juin 2015 dans le magazine « Bon à savoir » pour toutes les questions de procédure, délais et lettres-types. Vous trouverez également le lien en bas de page sous sources.
Sources :
http://www.asloca.ch/sites/default/files/DAL/asloca_225/pdf/dal-225-5-TF-jurisprudence.pdf
http://www.polyreg.ch/d/informationen/bgeunpubliziert/Jahr_2015/Entscheide_4A_2015/4A.465__2015.html
http://www.bonasavoir.ch/actu_online.php?id=921598&page=2
Photo libre de droit : Peggy_Marco via Pixabay, CC0 Public Domain License
